実物不動産の特徴
実物不動産投資の特徴としては、以下の三つが挙げられます。
（１）投資家自らが運用を行うことが一般的。
以前には、実物不動産以外に選択肢がなかったので仕方がなかったとも言えますが、自社保有物件だけを運用対象としていたのでは、専門性や経験の蓄積による運用能力の向上、規模のメリットを活かしたコストダウン等の面で、私募ファンドやＲＥＩＴ比較して、非効率といえるでしょう。
例外的に大きな運用資産規模を持つ特殊なケースを除いては、今後は私募ファンドやＲＥＩＴへの投資を通じて、不動産の運用は外部の専門のアセットマネジメント会社に委託するという流れになっていくと予想されます。
（２）分散投資が不十分。
よほど大きな運用資産規模を持つ例外的なケースを除いては、１棟丸ごと実物投資を行うスタイルでは、十分に分散の効いたポートフォリオを構築することは困難です。今後は、分散投資という観点からも、実物投資よりも私募ファンドやＲＥＩＴを通じて不動産投資を行う流れになっていくものと考えられます。
（３）従来の実物不動産投資は、ノンリコースローン等を活用したリスクの限定を行ってこなかったということが挙げられます。
私募ファンドやＲＥＩＴでは、投資家の最大損失額はその投資額に限定した上で、それとは別に投資ビークルが主体となって借り入れを行うことでレバレッジを効かせ、投資家に対してより高いリターンを提供しています。（ノンリコースローンとは、投資家の責任は自らの投資額が最大で、それを越える返済義務は負わないローンのことです）
