http://fudosan-ts.t100scs.com/ ja Copyright 2010 Fri, 13 Apr 2007 10:19:42 +0900 http://www.sixapart.com/movabletype/?v=3.2-ja-2 http://blogs.law.harvard.edu/tech/rss オフィスビルの特長（２） ＊株価との相関性が比較的高い これはオフィス需要そのものが景気変動と連動しているためで、景気がよくなれば企業も儲かり、株価も上がり、オフィス需要が増加する、そして賃料が上がるという状況が一般的です。 従って、ご自身のポートフォリオの中で株への投資比率が多い方にとっては、オフィスビルへの投資はやや遅効性はあるものの、株価との相関性が比較的高いことを心得ておくことが重要です。 過去１０年間でも、景気のカーブと賃料にはっきりした相関関係がみられます。 近年の景気回復傾向の中で、オフィス賃料は底を打った感もあります。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_7.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_7.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:07:34 +0900 オフィスビルの特長（３） ＊賃料や空室率が大きく変動する傾向にある 大型のオフィスビルは開発に要する時間が長いため、賃貸ニーズに対しビル供給のタイミングがずれるケースが多々あり、ビル完成時の賃料や空室率が大きく変動する傾向があります。 ２００３年問題もその例で、東京の都心部で大規模なオフィスビルが次々と完成し、その空室率が最大７％にまで到達しました。 景気の動向とオフィス供給量と賃貸ニーズが微妙なずれをもって推移するため、投資のタイミングが非常に重要であり、その判断が難しいと言えます。 以上から、オフィスビルへの投資は、市場規模が大きく流動性は高いものの、景気動向に左右されやすいことや、需給ギャップが発生しやすいことから、「ミドルリスク・ミドルリターンの投資」と言えるでしょう。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_8.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_8.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:07:58 +0900 郊外型ＳＣの最も大きな特徴 ＊長期安定型 一般に郊外型ＳＣの代表的テナントであるイオンやイトーヨーカ堂等は２０年程度の長期賃貸借契約を締結しています。従って、賃料の変動リスクはありますが、２０年は賃料収入がほぼ確保されており、賃料収入リスクは非常に低いと言えます。 上述のイオンやイトーヨーカ堂の格付けは高く、非常に安定した不動産投資となります。 もちろん不動産にはテナントのクレジット以外のリスクも存在するため単純に比較できませんが、オフィスビルではこのような優良企業との長期契約はほとんど存在しないため、立地条件、商圏人口、交通アクセス、競合状況やテナントの信用力が優良であれば、郊外型ＳＣは非常に安全性の高い投資対象だと言えます。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_9.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_9.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:08:59 +0900 都市型商業店舗ビルの特徴 ＊商業特有の「歩合賃料」という賃料の決め方 駅ビル等の都市型商業店舗ビルに入っている多くの専門店は「最低固定賃料＋店舗売上の○％、ただし、売上が○ヵ月連続で○○百万円を下回った場合は退店」という類の契約が多く、場合によっては固定部分がなく「売上歩合賃料のみ」という店舗もあります。 このような特殊な賃料形態になっている理由は、借り手（専門店）と貸し手（不動産オーナー）の両方にとってメリットがあるからです。借り手である専門店にとっては、払える賃料は、お店の売上に依拠するため、毎月の売上に比例して賃料を払う方が出店しやすく資金繰りの面でもプラスです。 また、貸し手である不動産オーナーにとっては、魅力的なテナントを集め、テナントが営業しやすいように不動産の運営管理をしっかり行うことによって、お店の売上が上がれば、賃料の上昇が期待できます。 「歩合賃料」は、テナントと不動産オーナーが、力を合わせてその商業施設の魅力を向上させていくように仕向けるための仕組みなのです。 売上不振が続いたテナントは退店しなければならないという取り決めも、人気のないテナントを人気のあるテナントに入れ替えることで、その商業施設の魅力を維持するためのものです。 このような契約は商業施設に特有であり、固定賃料を基本とするオフィスや倉庫と比較すると、賃料が不安定になるという面もあります。しかし、店舗の入れ替えを効果的に行い、魅力的な専門店を集められれば、売上と賃料を上昇させ、かつ消費者にとって優れた商業施設として「不動産の価値」を上げることもできるのです。このように、賃料の不安定性と価値を上昇させる可能性の両面を持った都市型商業店舗ビルは、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資対象ということができるでしょう。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_10.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_10.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:09:43 +0900 賃貸住宅は生活に必要な衣食住の一つの「住」のためのものです。 以前は税制の優遇もあり持ち家主義が浸透していましたが、最近では住宅ローンに縛られたくないという若い世代の賃貸志向や、企業のリストラにより社宅制度が廃止されたことにより、賃貸住宅のニーズが急速に伸びています。 このような状況に着目した分譲マンションデベロッパーや大手不動産会社や商社は、争うように賃貸住宅の開発を始めています。従来は、賃貸住宅の多くが個人地主の資産有効活用でしかなかったので、物件が市場に出てくることがあまりなかったのですが、最近は上述のデベロッパーなどが開発した「賃貸住宅１棟売り」も不動産売買の市場ででてくるようになりました。 物件の供給がなければ投資商品にもなり得ないわけですから、ようやく賃貸住宅も投資対象として環境が整ってきたと言えます。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_11.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_11.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:10:10 +0900 賃貸住宅の特長は「賃料収入の安定性」です。 都内賃貸住宅の平均賃料は１９９６年の水準と同じであること、６年間の下落率は１％と、その抜群の安定性が実証されています。また、賃貸住宅は部屋の数だけ借り手が分散されているので、郊外型ＳＣや１棟借りのオフィスビルとは異なり、テナントが突然いなくなるというリスクが極めて小さい不動産です。 一方で、住宅は商業のような売上歩号合賃料はありませんので、より高い売上が期待できるテナントに入れ替えるといった手法にはできません。 住宅のバリューアップ方法とは、外壁を塗りかえて見た目を綺麗にしたり、部屋の内装備品を入れ替えたりして、少しでも高い賃料で借り手が住みたくなるような環境作りをすることです。 こういった追加投資は、賃料の上昇だけでなく維持にも不可欠です。この追加投資の結果、いくらか家賃の上昇が望めるか（あるいは維持できるか）が、追加投資判断において重要なポイントになります。 このように、賃貸住宅はバリューアップは限定的ながらも、低い空室率、安定した賃料水準、分散された借り手という面で、ローリスク・ローリターン型の安定志向の不動産です。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_12.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_12.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:10:39 +0900 倉庫が投資用不動産として注目されている理由は、次のとおりです。 （１）賃料推移の安定性 景気の変動による多少の上下はあるものの、その変動率は１０年前と比較して１８％と、オフィス（東京で約５０％）に比べて非常に低くなっています。これは、倉庫の建設は、まずテナントの需要がはっきりしてから計画されるうえに、建物が簡易で工事期間も比較的短いので、需要と供給のミスマッチが発生しづらいためです。 また、賃料単価（１坪あたりの賃料）も低く、下方抵抗力も強いといえます。 （２）メンテナンス費用が低い 倉庫の場合、一般に空調設備は不要（必要に応じてテナントが持ち込む）で、特殊な倉庫を除き、給排水設備も必要最低限で十分です。従って、オフィスや住宅のような被害が出ないような建物の防水工事程度です。 修繕費などの建物のランニングコストは、設備を中心に意外にかかるものですが、倉庫はこれがほとんどないので、非常に安定した投資対象です。 （３）物流施設の賃貸ニーズの高まり 近年、企業物流のアウトソーシング化が進み、自前の物流施設や子会社として物流会社を持つのではなく、専門の物流会社に委託する傾向が顕著になってきています。このような状況下で、物流施設の賃貸ニーズは高まり、中でも単なる保管型の倉庫ではなく、付加価値の高い流通・仕分け機能を持つ大型物流施設の賃借ニーズは、特に高まっています。 従って、流通・仕分け機能を持つ大型の物流施設への投資は、非常に注目されています。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_13.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_13.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:11:23 +0900 シティホテルとは、宴会場や高級レストランを備え、ブランド名を掲げている有名ホテルを指します。この種のホテルは、一見華やかに儲かっていそうなホテルであっても、人件費などの固定費が大きく、宴会需要や部屋の稼働率は景気の動向に左右されやすい等の理由で、なかなか収益が安定しないのが現状です。 それでも、固定賃料の契約をホテル運営者と結べば良いのですが、有名ブランドのホテルは、一般的に業務委託契約（＝歩合賃料）により、売上の○％かを不動産オーナーに払うというケースが多いようです。 これでは、収益性がホテル運営者の実力に頼るところが大きく、かつ、ややぜいたく品的な位置付けから最も景気の影響を受けやすく、収益の変動率が大きい不動産です。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_14.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_14.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:12:03 +0900 宿泊型ビジネスホテルは、レストラン等の付帯設備は備えず宿泊のみで、シンプルに安さだけを売り物にチェーン展開するホテルとして、最近急増しています。 部屋の稼働率は常時９０％を超え、デフレ経済の中では時代のニーズにマッチして急成長している分野です。 契約形態も長期の賃貸借契約が多く、しっかりとしたホテル運営ができる企業への賃貸であれば、不動産オーナーにとっては安定的な収入を期待できます。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_15.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_15.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:12:58 +0900 リゾートホテルは、リゾート地・観光地に建設されたホテルですが、安定性という面では最も乏しい不動産かもしれません。 なぜなら、収益性を悪化させる要因として、景気動向のみならず、流行（温泉ブームとは対照的なテーマパークやスキー場の閉鎖）、天候不順、SARSなどの病気やテロまで、コントロールできない外部要因が多すぎるためです。 当然、遠隔地にあるため、物件の状況を度々見ることもできず、気付いた時にはもう手遅れといった状態になりやすい不動産です。 よほどリゾート地が好きな方のみにしか向かない、ハイリスク・ハイリターンの投資です。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_16.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_16.html B:不動産投資商品～用途別～ Thu, 05 Oct 2006 10:13:27 +0900 REIT（不動産投資信託）は、２００１年９月に始まり、順調に規模を拡大し、２００５年３月末現在では１６銘柄の投資法人が東京や大阪の証券取引所のREIT市場に上場しています（東京証券取引所が15銘柄、大阪証券取引所が1銘柄）。 REITは、税制上配当可能利益の９０％を配当することにより法人税が非課税となることから、一般の事業法人の株式と比較して配当利回りは高くなります。 また証券取引所に上場しており、売買も通常の株式同様にできるので、今までの不動産にはなかった「流動性」を持たせた画期的な投資商品となっています。投資化は、一般の事業法人の株を買うのと同様に、証券会社を通じて投資法人の投資証券（一般の事業法人の株式に相当）を購入することによって、投資を行うことができます。 投資法人は、大体１０００?３０００億円規模で多数の資産を保有しており、投資家は投資証券を購入することにより、投資法人が持つ不動産オーナーの１人になれるわけです。個人ではなかなか買えない大型物件のオーナーの１人になれるのは、このREITでしか味わえない喜びのひとつになるでしょう。 投資証券購入は、この喜びだけでなく、プロの投資家の観点においても、１物件への偏った投資ではなく複数の物件に分散された投資としてリスク分散も図られていることから、非常に完成度の高い不動産投資商品と言えます。 １口あたり２０程度から購入可能であることから、個人投資家も比較的容易に参加でき、しかもREITの多くは大手企業が設立した運用会社が豊富なプロの人材をそろえて運用していることから、不動産に慣れていない投資家にとっては安心感があると言えるでしょう。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/reit.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/reit.html C:不動産投資商品～商品別～ Thu, 05 Oct 2006 10:18:05 +0900 REITの上場数と同様に、最近急激に拡大しているのが、不動産の私募ファンド（プライベートファンド）です。 私募ファンドはREITとは異なり、市場で簡単に売り買いはできません。決められた一定の期間（通常５年から７年程度）は資金を固定しなければならないので、流動性は低くなります。その反面、一般に限られたプロの投資家を対象に販売されますので、１口あたりの募集額も５?１０億円と大きく、個人投資家はなかなか参加できません。 また、機関投資家を中心とした大口取引となるので、販売コストや運営コストが低く抑えられ、利回りは高くなります。また、REITに比べて負債比率を７０?８０％高くすること（REITの場合３０?５０％程度）により、倒産するリスクは高まりますが、高いレバレッジ（てこ）効果による高利回りを実現しています。 さらに、私募ファンドの種類は増加傾向にあります。 ＲＥＩＴでは敬遠されがちな小型物件や仕様、テナント等に何らかの瑕疵がある物件などを購入し、修繕・改修などの手を加えて正常化し、価値を上げてキャピタルゲインを狙う「アクティブ」な私募ファンドから、新築の不動産から安定した賃料収入（インカムゲイン）のみを狙う安定型私募ファンドまでさまざまです。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_17.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_17.html C:不動産投資商品～商品別～ Thu, 05 Oct 2006 10:19:24 +0900 ＊ポイント１ 私募ファンドは、「流動性の低さ」、「高いレバレッジ効果＝デフォルトリスク」に対応した高いリスクをとる一方で、高い利回りを達成できるかが、投資判断の第１のポイントになります。難易度の高い物件への投資など非常にアクティブな物件の場合は、より高い利回りが要求されるのはいうまでもありません。 ＊ポイント２ 第２のポイントは運用会社の運用能力です。ＲＥＩＴの運用会社の多くは、スポンサー大手企業からの手厚いサポートと、出向の形での人材の提供を受けてマネジメントを行っているので、スポンサー企業を含めた組織的な対応が可能です。 しかし、私募ファンドの多くは独立系（ベンチャー系）であり、ファンド運営は社員個人の実力に依存するところが大きくなる傾向があります。 従って、私募ファンドへの投資判断には、運用会社の名前に加え、ファンドマネージャーは誰か、という点も重要になります。 http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_18.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_18.html C:不動産投資商品～商品別～ Thu, 05 Oct 2006 10:21:10 +0900 実物不動産投資の特徴としては、以下の三つが挙げられます。 （１）投資家自らが運用を行うことが一般的。 以前には、実物不動産以外に選択肢がなかったので仕方がなかったとも言えますが、自社保有物件だけを運用対象としていたのでは、専門性や経験の蓄積による運用能力の向上、規模のメリットを活かしたコストダウン等の面で、私募ファンドやＲＥＩＴ比較して、非効率といえるでしょう。 例外的に大きな運用資産規模を持つ特殊なケースを除いては、今後は私募ファンドやＲＥＩＴへの投資を通じて、不動産の運用は外部の専門のアセットマネジメント会社に委託するという流れになっていくと予想されます。 （２）分散投資が不十分。 よほど大きな運用資産規模を持つ例外的なケースを除いては、１棟丸ごと実物投資を行うスタイルでは、十分に分散の効いたポートフォリオを構築することは困難です。今後は、分散投資という観点からも、実物投資よりも私募ファンドやＲＥＩＴを通じて不動産投資を行う流れになっていくものと考えられます。 （３）従来の実物不動産投資は、ノンリコースローン等を活用したリスクの限定を行ってこなかったということが挙げられます。 私募ファンドやＲＥＩＴでは、投資家の最大損失額はその投資額に限定した上で、それとは別に投資ビークルが主体となって借り入れを行うことでレバレッジを効かせ、投資家に対してより高いリターンを提供しています。（ノンリコースローンとは、投資家の責任は自らの投資額が最大で、それを越える返済義務は負わないローンのことです） http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_19.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2006/10/post_19.html C:不動産投資商品～商品別～ Thu, 05 Oct 2006 10:24:18 +0900 外国為替証拠金取引比較 外国為替証拠金取引を選ぶならここから！ ]]> http://fudosan-ts.t100scs.com/2007/04/post_20.html http://fudosan-ts.t100scs.com/2007/04/post_20.html D:リンク集 Fri, 13 Apr 2007 10:19:42 +0900